① 允许“商改住”，水电气费将下降
《实施意见》明确，允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
这意味着，商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房，并且水、电、气价格按居民标准执行。如此一来，水、电、气的费用一下子降低不少。
值得注意的是，不仅包括建成、库存的商业用房，还包括在建的商业用房，这在一定程度上刺激了开发商建公寓出租运营的积极性。
②“房中房”合法？监管部门未明确
《实施意见》明确，完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。
这意味着，在符合要求的前提下，允许将现有住房进行改造后出租，即业内所称的“N+1”，比如将客厅改造成一间房间，单独出租使用。
去年5月6日，在国新办新闻发布会上，住建部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。当时，住建部大力推广上海试用“N+1”的新型治理模式，即将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用。
“上海的‘N+1’模式有别于‘房中房’改造。”相关部门人士告诉记者，一度在广州等地大行其道的“房中房”多藏身楼梯楼里，改造时在增加房间数的同时通常也会增加洗手间或厨房，如果排水和防水做不好，有可能对上下楼层造成影响，楼板承重也是一个危险因素。故此，“房中房”在邻居眼中可谓“神憎鬼厌”。
相关部门人士认为，按照新规，须在符合要求的前提下，将现有住房进行改造后出租，比如将客厅改造成一间房间，单独出租使用，这并非允许搞曾经的“房中房”。
如何避免“N+1”改造变相成“房中房”？有业内人士表示，过去一刀切禁“房中房”，现在允许通过合理合法途径来实施，然而，什么情况下可以改、什么情况下不可以改，需要有详细的规划说明、改造要求，否则难以执行。
③ 个人“租房费”，有望纳入抵扣中
《实施意见》明确，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
也就是说，房东的个人税收将减免；对租房者而言，个人每月支出的租金，有望作为生活成本被纳入抵扣中。
④ 群租房问题如何规避？
《实施意见》提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
“商业用房进行改建和租赁，以充当住宅用房，应该说难度不大。房企也有这样一个主动性。然而问题在于，如何提供一个灵活的机制，比如说允许在适当的条件下转回商业用房性质。同时，类似消防等方面也需要做新的调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时强调。
不少人担心群租房带来的问题，更多陌生人同住一间房，背后风险谁来负责？在严跃进看来，对大城市来说，物业管理部门的尽责是很关键的，如果物业管理部门有足够监管，很多问题都可以在苗头上得到遏制。
“后续还是需要通过搭建一个平台来引导。由政府搭建一个平台，租赁者一旦认同此类平台，就会主动去注册，这个时候就可以像淘宝那样进行资格等审核，进而规范市场交易。”严跃进补充道。
⑤ 明年“小目标”：基本形成市场体系
《实施意见》明确，加快培育和发展广东省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
《实施意见》提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
同时，提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持，并支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金 (REITs)试点工作。
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